3 способа сдать квартиру в аренду: их плюсы и минусы
За последний год спрос на аренду жилья в столице вырос на 10%. Порядка 500 тыс. квартир сейчас сдаются. Сдача внаем жилья стала настоящим бизнесом.

Первый вариант - сдаем самостоятельно

Для этого надо:

1. Подготовить квартиру.
Затраты: косметический ремонт (своими силами), необходимая мебель (возможно б/у), сантехника - от 30 тыс. руб. Желательно застраховать - около 10 тыс. руб./год.

2. Разместить информацию на досках объявлений, в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Затраты: набор, распечатка бумажных объявлений — 100 руб.; доплата за выделение среди всех бесплатных объявлений в газете и на сайте - в среднем 500 руб.

3. Показ квартиры потенциальным нанимателям.
Затраты: до 500 руб. на общественный транспорт или бензин.

4. Составить договор найма.
Затраты: услуги нотариуса — порядка 1500 руб.

В договоре надо прописать: паспортные данные (ваши и всех, кто будет проживать в квартире); документ, на основании которого вы владеете жильем; ставку арендной платы и возможность ее изменения; кто уплачивает коммунальные платежи; сумму залогового депозита (сумма месячной арендной платы, которая передается собственнику при порче имущества, а если все в порядке — считается оплатой последнего месяца проживания); жесткие сроки оплаты; разрешение (либо отказ) на проживание животных; как часто вы будете навещать жильцов. Чем подробнее договор, тем меньше потом споров. Как правило, договор заключается на срок до года. В этом случае наниматель обладает меньшими правами (ст. 683 Гражданского кодекса РФ): он не сможет пересдавать жилье или вселять дополнительных людей без вашего разрешения.

5. Получить деньги, передать ключи.

6. Уплатить налоги.

6.1. Физлицо — 13% от всей полученной прибыли.

Ежегодно заполняете декларацию и уплачиваете налог (в нашем примере за год это 39 тыс. руб.).

6.2. Индивидуальный предприниматель (ИП). Вы можете зарегистрироваться как ИП (сфера деятельности - "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг") и платить налоги по упрощенной схеме: или по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода (в нашем примере в целом за год надо будет отдать 18 тыс. руб.), или, что часто менее выгодно, 15% от доходов за вычетом подтвержд¸нных расходов (притом что вы потратились на ремонт, мебель и т. д., надо будет отдать за год около 40 тыс. руб.). ИП платит налоги раз в квартал.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами - более 50 тыс. руб. * Доход - 250 тыс. руб.

Второй вариант — сдаем через агентство

Как и в первом варианте, нужно самостоятельно подготовить квартиру. Лучше заплатить агентству до половины стоимости месячной аренды за то, чтобы оно тщательнее искало арендаторов, составило договор, защищающий ваши (!) интересы. На это уйд¸т от 10 тыс. руб. Именно агент ищет клиентов, показывает квартиру, составляет договор, акт при¸ма-передачи. Вас вызывают только для подписания договора и передачи ключей и денег.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами - не менее 45 тыс. руб.* Доход - 255 тыс. руб.

Третий вариант - отдаем квартиру в доверительное управление

Можно оформить с агентством договор на доверительное управление вашей квартирой. Тогда все действия с вашим жиль¸м будут производиться без вашего участия. Как правило, агентство страхует квартиру, если нужно, покупает мебель, бытовую технику, ремонтирует, подбирает нанимателей по вашим требованиям (гражданство, количество человек, пол, возраст, дети и так далее), оформляет документы, контролирует состояние квартиры, своевременную оплату коммунальных платежей, переводит вам арендную плату, уплачивает налоги. Это удобно, если собственник проживает в другом городе, а жилье относится к классу люкс.

Затраты: как правило, при договоре со всеми вышеперечисленными услугами агентству следует заплатить половину стоимости арендной платы плюс каждый месяц надо будет отдавать по 10-15% от ежемесячной оплаты. Если была закуплена мебель, сделан ремонт, за это ежемесячно удерживают ещ¸ до 10% от оплаты.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами - до 90 тыс. руб.* Доход - 210 тыс. руб.

*Налог выбран по самому выгодному варианту - ИП, 6% от дохода. Расходы указаны без учета страховки.

Мнение эксперта

Апрелев Константин, Вице-президент Российской гильдии риэлторов

— Многие, особенно те, кто сда¸т недорогое жилье, предпочитают не платить налог на доход от сдачи квартиры в аренду. Штраф и взимание налога им будут грозить только в том случае, если налоговая инспекция обнаружит факт сдачи жилья (грубо говоря, если "настучат" соседи. - Ред.).

Я бы советовал посчитать: "белый" договор найма с уплаченными налогами, как ни странно, может оказаться более выгодным, увеличив стоимость аренды минимум на 1-2 тыс. руб. в месяц. За эти деньги вы можете предложить иногородним дополнительную услугу - регистрацию по месту пребывания.

Также имейте в виду, что в Москве работает программа, по которой стоящим в очереди на жиль¸ компенсируют половину стоимости аренды. Естественно, что желающие ею воспользоваться снимают квартиру только на легальной основе. То есть эти люди с дополнительными госгарантиями (такими, как своевременная оплата) могут стать клиентами именно тех, кто предложит "белый" договор найма.
16.02.2011
Новости недвижимости InRealty.Ru